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공인중개사도 전세보증금 사기를 당한다고 하는데. 소중한 내 보증금은 내가 지켜야겠죠? 전세계약 전후에 확인해야 할 내용들을 빠짐없이 정리해 보았습니다. 핵심체크리스트 11가지와 각 정보사이트 링크도 아래에 공유해 놓았으니 꼼꼼하게 확인하시고 안전하게 전세계약 하시기 바랍니다.
| 무엇을 확인하나요? | 왜 필요할까요? | 어떻게 확인하나요? | |
| 계약전 | 1. 주택상태 | - 불법, 무허가 주택여부 확인 - 임대인에게 하자보수 요청 |
- 건축물대장 열람 - 현장 확인 |
| 2. 적정 전세가율 | - 보증금을 돌려받지 못할 위험 방지 | - 국토부 실거래가 공개시스템 - 부동산 정보 사이트(네이버부동산, 직방 등)를 통한 적정 시세 체크 - 물건지 인근 복수의 중개 업소 방문 - 지역별 전세가율 체크 |
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| 3. 선순위 권리관계 | - 보증금 안전여부 확인 | - 등기부등본(을구) 확인 - 인터넷등기소 또는 인터넷 등기소 앱 - 다가구주택의 경우 선순위보증금 확인 (전입세대 열람 내역, 확정일자 부여현황 확인) |
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| 4. 임대인 세금 체납 여부 | - 보증금 돌려받지 못할 위험 예방 | - 국세(세무서 또는 홈택스), 지방세(주민센터 또는 위택스) 미납내역 확인 |
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| 계약체결시 | 5. 임대인(대리인) 신분 | - 계약자 본인여부 확인 | - 신분증 - (위임계약시) 위임장, 인감증명서 |
| 6. 공인중개사 정상영업 여부 | - 적법한 중개로 위험계약 체결 방지 | - 국가공간정보포털 -> 부동산중개업 조회 또는 한국공인중개사 협회 등 |
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| 7. 주택임대차 표준계약서 활용 | - 권리보장 특약 명시 | - 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용 요청 |
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| 계약체결후 | 8. 임대차신고 | - 법적의무 (부동사거래신고법 제 6조의 2, 계약 후 30일 이내) - 확정일자 자동부여 |
- 국토교통부 부동산거래관리시스템 또는 관할 주민센터 방문(계약서 지참) |
| 잔금 및 이사 후 |
9. 권리관계 | - 계약체결 후 권리변동사항 확인 | - 등기부등본(을구) 확인 - 인터넷등기소 또는 인터넷 등기소 앱 |
| 10. 전입신고 | - 법적의무 (주민등록법 제 11조, 전입 후 14일 이내) - 대항력 확보 |
- 주민센터 방문 또는 정부24에서 온라인 신고 | |
| 11. 전세보증금 반환보증 가입 | - 보증금 미반환 위험 해소 | - 보증기관*에 문의하여 가입 * 주택도시보증공사 (HUG) 한국주택금융공사 (HF) SGI 서울보증 등 |
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[ 계약 전 유의사항 ]
1. 주택상태
□ 무허가 · 불법 건축물 여부 확인
⊙ 전입신고를 할 수 없는 무허가 · 불법 건축물은 「 주택임대차 보호법 」 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하세요.
▶ 현장 방문 및 건축물대장 열람(아래 세움터 홈페이지)을 통해 무허가 · 불법 건축물 여부를 확인하세요.
2. 적정 전세가율
□ 적정 전세가율 확인
⊙ 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심하세요.
▶ 아래 공유된 부동산테크, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등), 복수의 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하세요.
3. 선순위 권리관계
□ 선순위 권리관계 확인
⊙ 나의 전세보증금보다 선순위 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하세요.
▶ 등기부등본(을구) 확인(등기소), 다가구 주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하세요.
4. 임대인 세금 체납 여부
□ 임대인의 세금 체납 여부 확인
⊙ 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하세요.
▶ 국세는 세무서 (또는 홈택스), 지방세는 주민센터 (또는 위택스)에서 임대인의 미납내역을 확인하세요. (임대인 동의 필요)
[ 계약 체결 시 유의사항 ]
5. 임대인(대리인) 신분
□ 임대인(대리인) 신분 확인
⊙ 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
▶등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장 · 인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때도 임대인 (또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체하세요.
6. 공인중개사 정상영업 여부
□ 공인중개사 정상 영업 여부 확인
⊙ 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.
▶ 아래 공유된 국가공간정보포털 또는 한국공인중개사 협회 홈페이지에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하세요.
7. 주택임대차 표준계약서 활용
□ 주택임대차 표준계약서 사용
⊙ 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
▶ 아래 공유된 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드하여 활용하세요.
[ 계약 체결 후 유의사항 ]
8. 임대차신고
□ 주택임대차 신고
⊙ 「부동산거래신고법」 제6조의 2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보후에 유리합니다. (계약서 첨부 시)
▶ 주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템에서 온라인 신고하세요.
[ 잔금 지급 시 유의사항 ]
9. 권리관계
□ 권리관계 변동 확인
⊙ 계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한 이사 갈 집이 비어 있어 가 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔급을 지급합니다.
▶ 등기부등본(을구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하세요.
[ 이사 후 유의사항 ]
10. 전입신고
□ 전입신고
⊙ 「주민등록법」 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
▶ 주민센터 방문 신고 또는 정부 24에서 온라인 신고하세요.
11. 전세보증금 반환보증 가입
□ 전세보증금 반환 보증 가입
⊙ 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.
▶ 보증기관(주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증)에 문의하여 보증상품에 가입하세요.
